附件一: 综述
房地产营销的发展趋势
1 房地产市场营销环境
1.1有利于我国房地产业发展的因素
1.1.1宏观经济的持续增长激发我国房地产供求的上升
从2002年下半年开始，我国经济进入了新一轮的景气周期。从2004年国民经济高速增长的实际情况中看出，在拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产业占据了很重要的一席。2005年我国宏观经济在科学发展观和科学改革观的导向下，继续保持良性的发展势头。从近年来房地产业在宏观经济中的贡献度来分析，2005年我国经济的高速增长和确保财政收支的基本平衡，离不开房地产业的可持续发展和为财政提供的贡献。
1.1.2居民消费结构的升级和城市化进程带动房地产业需求的增长
居民消费结构的改善和升级增加了我国的房地产消费需求。我国社会消费结构将向着发展型、享受型升级。国民经济保持良好的上升势头，人均收入不断提高，人们的消费结构将在收入增加的进程中得以改善和提升，从而使住宅消费需求保持增长的好势头。城乡一体化进程的进一步加快，也促进了我国房地产消费需求的进一步增长。我国正处于城市化的加速演进时期，房地产总量需求和结构性需求不仅同时并存，而且在数量上呈现明显的扩张性。这是我国房地产业在今后10年左右保持较快发展的巨大动力。
新型工业化将带动新型城市化和城市的现代化，为房地产业发展提供更大的机遇和空间。信息技术在房地产开发、建设和物业管理中的应用，使智能建筑应运面生数字化产品、数字化社区、数字化城市、数字港的建设和发展还为智能建筑的进一步发展开辟了更加广阔的市场空间。城市旧区的改造和新区的拓展，也为房地产业构建了新的项目平台。
1.1.3区域经济热点和住房体制改革效应的释放刺激了房地产市场的需求
房地产市场具有很强的区域性。当前我国房地产呈现为四个热点地区：华北的京津地区、华东的沪杭地区，华南的广深地区和西南的成渝地区。这些地区在未来５至10年内，房地产业都有非常明显的经济增长因素。同时，城镇住房制度改革的市场效应正在逐步释放。目前，我国城镇居民正处于住房的换代期；即原来已经购买“房改房”的城镇居民开始换购新的商品房，不少的城镇居民开始着手实施“第二居所”计划，从而为房地产市场注入了新的需求活力。 www.eeping.com 论文网在线
1.1.4经济全球化将给房地产市场带来新的机遇
随着我国市场的不断开发和经济全球化的步伐不断加快将刺激房地产的需求，尤其是高档住宅和高档写字楼的需求将有望进一步增加。我国入世以后，随着国内投资环境和法律与国际惯例的靠拢，一大批国外公司和企业进入我国。这些外资机构的进入，也意味着对于本地高质量人才的需求。将有大批人才进入外企工作成为白领，其收入水平也将大大提高。这一群体大都比较年轻，具有较高的素质和水平，随着收入的提高，他们也将成为高档住宅的主要消费群体。
1.1.5“二手房”贷款的运作将刺激房地产市场的发展
随着加入WTO,我国境内已有外资银行进入。这对中资银行是一个不小的刺激。住房、汽车等消费贷款方式更加灵活、更加简便。招商银行等一些银行把目光瞄准了“二手房”贷款市场。银行对“二手房”的交易注入贷款，激活“二手房”市场，使银行在“二手房”市场上找到了新的经济增长点。“二手房”贷款市场业务的火爆，将在相当大的层面上对房地产市场产生积极的影响。“二手房”市场是存量房的交易市场。 “二手房”市场不仅仅是为了满足居住消费的需求，而且使住房真正成为了—种投资工具，使房地产市场的交易对象具有可流动性和变现性，基于城镇居民住房的换贷型消费和“第二住房”消费，以及投资型购房的方兴未艾使“二手房”交易日趋活跃。
1.1.6轿车进入千家万户将进一步带动房地产消费需求
中国已经超过法国，在美国、日本、德国之后成为世界第四大汽车生产国。汽车行业继续成为拉动国民经济持续、快速、健康增长的“火车头”。小轿车进入千家万户将改变和拓宽居民生活居住的消费空间半径，使大都市城郊房地产的消费进入城市居民的视野。同时，第二居所的需求也将在有车族中应运而生。
1.2房地产营销渠道现状
1.2.1一级市场流通渠道单一
对于我国房地产一级市场的土地供应，土地国有化确定了供应方的唯一性，政府垄断的土地供应，有限的土地资源，使得需求市场的竞争日益激烈，土地租赁价格受需求市场的影响，正呈现快速上升的趋势。这种供应渠道的单一性，使得供需交流的空间也简单化了，主要依托政府的对外公开发布信息，或专门的招商引资计划。 上一页 1 2 3 4 5 6 7 8 9 下一页
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